Vedtekter for Borettslaget Solåsen
Revidert 22.03.2024
Vedtekter for Borettslaget Solåsen, org. nr 952 072 765, tilknyttet Bate Boligbyggelag,
vedtatt på generalforsamling den 12. april 2005, sist endret 22. mars 2024.
Vedtektene regulerer driften av borettslaget vårt og det er derfor viktig for alle å kjenne
disse bestemmelsen.
Innledende bestemmelse
1-1 Formål
Borettslaget er et samvirkeforetak som har til formål å gi andelseierne
bruksrett til egen bolig i lagets eiendom (borett) og å drive virksomhet som
står i sammenheng med denne.
1-2 Forretningskontor, forretningsførsel og tilknytningsforhold
(1) Borettslaget ligger i Stavanger kommune og har forretningskontor i
Stavanger kommune.
(2) Borettslaget er tilknyttet Bate Boligbyggelag som er forretningsfører.
- Andeler og andelseiere
2-1 Andeler og andelseiere
(1) Andelene skal være på kroner 100.
(2) Bare andelseiere i boligbyggelaget og bare fysiske personer
(enkeltpersoner) kan være andelseiere i borettslaget. Ingen fysiske personer
kan eie mer enn en andel.
(3) Uansett kan staten, en fylkeskommune eller en kommune til sammen eie
inntil ti prosent av andelene i borettslaget i samsvar med borettslagslovens
§ 4-2 (1). Det samme gjelder selskap som har til formål å skaffe boliger og
som blir ledet og kontrollert av stat, fylkeskommune eller kommune,
stiftelse som har til formål å skaffe boliger og som er opprettet av staten,
en fylkeskommune eller kommune og selskap, stiftelse eller andre som har
inngått samarbeidsavtale med stat, fylkeskommune eller kommune om å skaffe
boliger til vanskeligstilte.
(4) Andelseierne skal få utlevert et eksemplar av borettslagets vedtekter og
ordensregler.
2-2 Sameie i andel
(1) Bare personer som bor eller skal bo i boligen kan bli sameier i andel.
(2) Dersom flere eier en andel sammen, skal det regnes som bruksoverlating
hvis en eller flere av sameierne ikke bor i boligen, jf vedtektenes punkt 4-
2.
2-3 Overføring av andel og godkjenning av ny andelseier
(1) En andelseier har rett til å overdra sin andel, men erververen må
godkjennes av borettslaget for at ervervet skal bli gyldig overfor
borettslaget.
(2) Borettslaget kan nekte godkjenning når det er saklig grunn til det og
skal nekte godkjenning dersom ervervet vil være i strid med punkt 2 i
vedtektene.
2
(3) Nekter borettslaget å godkjenne erververen som andelseier, må melding om
dette komme fram til erververen senest 20 dager etter at søknaden om
godkjenning kom fram til borettslaget. I motsatt fall skal godkjenning
regnes som gitt.
(4) Erververen har ikke rett til å bruke boligen før godkjenning er gitt
eller det er rettskraftig avgjort at erververen har rett til å erverve
andelen.
(5) Den forrige andelseieren er solidarisk ansvarlig med en eller flere nye
erververe for betaling av felleskostnader til ny andelseier er godkjent,
eller det er rettskraftig avgjort at en ny andelseier har rett til å erverve
andelen.
- Forkjøpsrett
3-1 Hovedregel for forkjøpsrett
(1) Dersom andel skifter eier, har andelseierne i borettslaget og dernest de
øvrige andelseierne i boligbyggelaget forkjøpsrett.
(2) Forkjøpsretten kan ikke gjøres gjeldende når andelen overdras til
ektefelle, til andelseierens eller ektefellens slektning i rett opp- eller
nedstigende linje, til fosterbarn som faktisk står i samme stilling som
livsarving, til søsken eller noen annen som i de to siste årene har hørt til
samme husstand som den tidligere eieren. Forkjøpsretten kan heller ikke
gjøres gjeldende når andelen overføres på skifte etter separasjon eller
skilsmisse, eller når et husstandsmedlem overtar andelen etter bestemmelsene
i husstandsfellesskapslovens § 3.
(3) Styret i borettslaget skal sørge for at de som er nevnt i første ledd
får anledning til å gjøre forkjøpsretten gjeldende og på deres vegne gjøre
retten gjeldende innen fristen nevnt i vedtektenes punkt 3-2, jf
borettslagslovens § 4-15 første ledd.
3-2 Frister for å gjøre forkjøpsrett gjeldende
Fristen for å gjøre forkjøpsretten gjeldende er 20 dager fra borettslaget
mottok melding om at andelen har skiftet eier, med opplysning om pris og
andre vilkår. Fristen er fem hverdager dersom borettslaget har mottatt
skriftlig forhåndsvarsel om at andelen kan skifte eier, og varselet har
kommet fram til laget minst femten dager, men ikke mer enn tre måneder, før
meldingen om at andelen har skiftet eier.
3-3 Nærmere om forkjøpsretten
(1) Ansiennitet i borettslaget regnes fra dato for overtakelse av andelen.
Står flere andelseiere i borettslaget med lik ansiennitet, går den med
lengst ansiennitet i boligbyggelaget foran.
(2) Dersom ingen andelseiere i borettslaget melder seg utpeker
boligbyggelaget hvilken andelseier i boligbyggelaget som skal få overta
andelen.
(3) Andelseier som vil overta ny andel, må overdra sin andel i laget til en
ny andelseier. Dette gjelder selv om andelen tilhører flere.
(4) Forkjøpsretten skal kunngjøres i en avis som er vanlig lest på stedet,
på boligbyggelagets nettsider, ved oppslag i borettslaget eller på annen
egnet måte.
- Borett og bruksoverlating
4-1 Boretten
(1) Hver andel gir enerett til å bruke en bolig i borettslaget og rett til å
nytte fellesarealer til det de er beregnet eller vanlig brukt til, og til
annet som er i samsvar med tiden og forholdene.
3
(2) Andelseieren kan ikke benytte boligen til annet enn boligformål uten
styrets samtykke.
(3) Andelseieren skal behandle boligen, andre rom og annet areal med
tilbørlig aktsomhet. Bruken av boligen og fellesarealene må ikke på en
urimelig eller unødvendig måte være til skade eller ulempe for andre
andelseiere.
(4) En andelseier kan med styrets godkjenning gjennomføre tiltak på
eiendommen som er nødvendige på grunn av funksjonshemming hos en bruker av
boligen. Godkjenning kan ikke nektes uten saklig grunn.
(5) Styret kan fastsette vanlige ordensregler for eiendommen. Selv om det er
vedtatt forbud mot dyrehold, kan styret samtykke i at brukeren av boligen
holder dyr dersom gode grunner taler for det, og dyreholdet ikke er til
ulempe for de andre brukerne av eiendommen.
4-2 Bruksoverlating
(1) Andelseieren kan ikke uten samtykke fra styret overlate bruken av boligen
til andre.
(2) Med styrets godkjenning kan andelseierne overlate bruken av hele boligen
dersom:
– andelseieren selv eller andelseierens ektefelle eller slektning i rett
opp- eller nedstigende linje eller fosterbarn av andelseieren eller
ektefellen, har bodd i boligen i minst ett av de siste to årene.
Andelseierne kan i slike tilfeller overlate bruken av hele boligen for
opptil tre år
– andelseieren er en juridisk person
– andelseieren skal være midlertidig borte som følge av arbeid,
utdanning, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner
– et medlem av brukerhusstanden er andelseierens ektefelle eller
slektning i rett opp- eller nedstigende linje eller fosterbarn av
andelseieren eller ektefellen
– det gjelder bruksrett til noen som har krav på det etter
ekteskapslovens § 68 eller husstandsfellesskapslovens § 3 andre ledd.
Godkjenning kan bare nektes dersom brukerens forhold gir saklig grunn til
det. Godkjenning kan nektes dersom brukeren ikke kunne blitt andelseier.
Har laget ikke sendt svar på skriftlig søknad om godkjenning av bruker
innen en måned etter at søknaden har kommet fram til laget, skal brukeren
regnes som godkjent.
(3) Andelseier som bor i boligen selv, kan overlate bruken av deler av den
til andre uten godkjenning.
(4) Overlating av bruken reduserer ikke andelseierens plikter overfor
borettslaget.
- Vedlikehold
5-1 Andelseiernes vedlikeholdsplikt
(1) Den enkelte andelseier skal holde boligen, og andre rom og annet areal
som hører boligen til, i forsvarlig stand og vedlikeholde slikt som vinduer,
rør, sikringsskap fra og med første hovedsikring/-inntakssikring, ledninger
med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive vannklosett,
varmtvannsbereder og vask, apparater og innvendige flater. Våtrom må brukes
og vedlikeholdes slik at lekkasjer unngås.
Andelseiers vedlikeholdsplikt av varmepumpe omfatter det som står beskrevet i
retningslinjer for varmepumpe.
(2) Vedlikeholdet omfatter også nødvendige reparasjoner og utskifting av
slikt som rør, sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntakssikring,
ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive slik som
vannklosett, varmtvannsbereder og vasker, apparater, tapet, gulvbelegg,
vegg-, gulv- og himlingsplater, skillevegger, listverk, skap, benker og
innvendige dører med karmer.
4
(3) Andelseieren har også ansvaret for oppstaking og rensing av innvendig
kloakkledning både til og fra egen vannlås/sluk og fram til borettslagets
felles-/hovedledning. Andelseier skal også rense eventuelle sluk på
verandaer, balkonger o l.
(3) Andelseieren skal holde boligen fri for insekter og skadedyr. Hvis det er
usikkerhet om hvordan skaden er oppstått, utbedrer borettslaget skaden og
har adgang til boligene for kontroll og utbedring.
Andelseiers vedlikeholdsplikt omfatter også eventuell innglasset/innebygget
terrasse. Dersom det blir nødvendig med demontering, helt eller delvis, av
konstruksjonen for at borettslaget skal kunne foreta vedlikehold av
bygningen etc., plikter andelseier å bekoste demontering og eventuelle
remontering.
(5) Vedlikeholdsplikten omfatter også utbedring av tilfeldig skade.
(6) Oppdager andelseieren skade i boligen som borettslaget er ansvarlig for
å utbedre, plikter andelseieren straks å sende melding til borettslaget.
(7) Borettslaget og andre andelseiere kan kreve erstatning for tap som
følger av at andelseieren ikke oppfyller pliktene sine, jf borettslagslovens
§§ 5-13 og 5-15.
5-2 Borettslagets vedlikeholdsplikt
(1) Borettslaget skal holde bygninger og eiendommen for øvrig i forsvarlig
stand så langt plikten ikke ligger på andelseierne. Skade på bolig eller
inventar som tilhører laget, skal laget utbedre dersom skaden følger av
mislighold fra en annen andelseier.
(2) Felles rør, ledninger, kanaler og andre felles installasjoner som går
gjennom boligen, skal borettslaget holde ved like. Borettslaget har rett til
å føre nye slike installasjoner gjennom boligen dersom det ikke er til
vesentlig ulempe for andelseieren.
(3) Borettslagets vedlikeholdsplikt omfatter også utskifting av vinduer,
herunder nødvendig utskifting av ruter, og ytterdører til boligen eller
reparasjon eller utskifting av tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner,
sluk, samt rør eller ledninger som er bygd inn i bærende konstruksjoner med
unntak av varmekabler.
(4) Andelseieren skal gi adgang til boligen slik at borettslaget kan utføre
sin vedlikeholdsplikt, herunder ettersyn, reparasjon eller utskifting.
Ettersyn og utføring av arbeid skal gjennomføres slik at det ikke er til
unødig ulempe for andelseieren eller annen bruker av boligen.
(5) Andelseier kan kreve erstatning for tap som følge av at borettslaget
ikke oppfyller pliktene sine, jf borettslagslovens § 5-18.
5-3 Annen bruk av borettslagets eiendom og fellesområder
(1) All bruk av, og tiltak på, borettslagets eiendom og fellesarealer fra andelseier, f. eks
loft, boder, utearealer, yttervegger og tak, krever søknad og godkjenning av styret. Ved
tiltak på borettslagets eiendom kan styret sette føringer for utførelsen og vilkår for
godkjennelse.
(2) Andelseiers plikter etter (5-1) og (5-2) omfatter også tiltak som nevnt over i punkt (1) og
inkluderer også bygningsmessige følger av dette, f. eks slik som ved installering i og
innredninger av loft, med endringer av ventilasjonsanlegg, utskifting eller innsetting av
vinduer/-dører, tak- og veggjennomføringer. Vedlikeholdsplikten gjelder uavhengig av om
arbeidet er utført med godkjennelse fra styret/ generalforsamlingen eller ikke.
(3) Andelseier har ansvar for å ivareta, oppbevare og bruke borettslagets systemnøkkel på
en forsvarlig måte. Systemnøkkelen, eller kopier av denne, skal som utgangspunktet ikke
gis eller lånes til andre som ikke bor i andelen. Styret skal ha oversikt over tilgjengelige
nøkler og hvem som disponerer disse.
Ved mistet eller tapt nøkkel skal styret underrettes så raskt som mulig. Et økonomisk tap
som oppstår i denne forbindelse, herunder ved et nødvendig skifte av hele
nøkkelsystemet i borettslaget, dekkes av andelseier.
- Pålegg om salg og fravikelse
6-1 Mislighold
Andelseiers brudd på sine forpliktelser overfor borettslaget utgjør
mislighold. Som mislighold regnes blant annet manglende betaling av
felleskostnader, forsømt vedlikeholdsplikt, ulovlig bruk eller overlating av
bruk og brudd på husordensregler.
6-2 Pålegg om salg
(1) Hvis en andelseier til tross for advarsel vesentlig misligholder sine
plikter, kan borettslaget pålegge vedkommende å selge andelen, jf
borettslagslovens § 5-22 første ledd. Advarsel skal gis skriftlig og opplyse
om at vesentlig mislighold gir laget rett til å kreve andelen solgt.
6-3 Fravikelse
Medfører andelseierens eller brukerens oppførsel fare for ødeleggelse eller
vesentlig forringelse av eiendommen, eller er andelseierens eller brukerens
5
oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommenes øvrige
andelseiere eller brukere, kan styret kreve fravikelse fra boligen etter
tvangsfullbyrdelseslovens kapittel 13
- Felleskostnader og pantesikkerhet
7-1 Felleskostnader
(1) Felleskostnadene betales hver måned. Borettslaget kan endre
felleskostnadene med en måneds skriftlig varsel.
(2) For felleskostnader som ikke blir betalt ved forfall, svarer
andelseieren den til enhver tid gjeldende forsinkelsesrente etter lov av 17.
desember 1976 nr 100.
7-2 Borettslagets pantesikkerhet
For krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra lagsforholdet har
laget panterett i andelen foran alle andre heftelser. Pantekravet er
begrenset til en sum som svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på
tidspunktet da tvangsdekning besluttes gjennomført.
- Styret og dets vedtak
8-1 Styret
(1) Borettslaget skal ha et styre som skal bestå av en styreleder og 2 (4).
andre medlemmer med 2 varamedlemmer.
(2) Funksjonstiden for styreleder og de andre medlemmene er to år.
Varamedlemmer velges for ett år. Styremedlem og varamedlem kan gjenvelges.
(3) Styret skal velges av generalforsamlingen. Generalforsamlingen velger
styreleder ved særskilt valg. Styret velger nestleder blant sine medlemmer.
8-2 Styrets oppgaver
(1) Styret skal lede virksomheten i samsvar med lov, vedtekter og
generalforsamlingens vedtak. Styret kan ta alle avgjørelser som ikke i loven
eller vedtektene er lagt til andre organer.
(2) Styreleder skal sørge for at styret holder møte så ofte som det trengs.
Et styremedlem eller forretningsføreren kan kreve at styret sammenkalles.
(3) Styret skal føre protokoll over styresakene. Protokollen skal
underskrives av de frammøtte styremedlemmene.
8-3 Styrets vedtak
(1) Styret er vedtaksført når mer enn halvparten av alle styremedlemmene er
til stede. Vedtak kan treffes med mer enn halvparten av de avgitte stemmene.
Står stemmene likt, gjør møtelederens stemme utslaget. De som stemmer for et
vedtak som innebærer en endring, må likevel utgjøre minst en tredjedel av
alle styremedlemmene.
(2) Styret kan ikke uten at generalforsamlingen har gitt samtykke med minst
to tredjedels flertall, fatte vedtak om: - ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller
tomten som etter forholdene i laget går ut over vanlig forvaltning og
vedlikehold, - å øke tallet på andeler eller å knytte andeler til boliger som
tidligere har vært benyttet til utleie, jf borettslagslovens § 3-2
andre ledd, - salg eller kjøp av fast eiendom,
- å ta opp lån som skal sikres med pant med prioritet foran
innskuddene, - andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går ut over
vanlig forvaltning, - andre tiltak som går ut over vanlig forvaltning, når tiltaket fører
med seg økonomisk ansvar eller utlegg for laget på mer enn fem prosent
av de årlige felleskostnadene.
6
8-4 Representasjon og fullmakt
To styremedlemmer i fellesskap representerer laget utad og tegner dets navn.
- Generalforsamlingen
9-1 Myndighet
Den øverste myndighet i borettslaget utøves av generalforsamlingen.
9-2 Tidspunkt for generalforsamling
(1) Ordinær generalforsamling skal holdes hvert år innen utgangen av juni.
(2) Ekstraordinær generalforsamling holdes når styret finner det nødvendig,
eller når revisor eller minst to andelseiere som til sammen har minst en
tiendedel av stemmene, krever det og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker
behandlet.
9-3 Varsel om og innkalling til generalforsamling
(1) Forut for ordinær generalforsamling skal styret varsle andelseierne om
dato for møtet og om frist for innlevering av saker som ønskes behandlet.
(2) Generalforsamlingen skal innkalles skriftlig av styret med et varsel som
skal være på minst åtte og høyst tjue dager. Ekstraordinær generalforsamling
kan om nødvendig kalles inn med kortere varsel som likevel skal være på
minst tre dager. I begge tilfeller skal det gis skriftlig melding til
boligbyggelaget.
(3) I innkallingen skal de sakene som skal behandles være bestemt angitt.
Skal et forslag som etter borettslagsloven eller vedtektene må vedtas med
minst to tredjedels flertall kunne behandles, må hovedinnholdet være angitt
i innkallingen. Saker som en andelseier ønsker behandlet på ordinær
generalforsamling skal nevnes i innkallingen når styret har mottatt krav om
det etter vedtektenes punkt 9-3 (1).
9-4 Saker som skal behandles på ordinær generalforsamling
– Godkjenning av årsberetning fra styret
– Godkjenning av årsregnskap
– Valg av styremedlemmer og varamedlemmer
– Eventuelt valg av revisor
– Fastsetting av godtgjørelse til styret
– Andre saker som er nevnt i innkallingen
9-5 Møteledelse og protokoll
Generalforsamlingen skal ledes av styrelederen med mindre
generalforsamlingen velger en annen møteleder. Møtelederen skal sørge for at
det føres protokoll fra generalforsamlingen.
9-6 Stemmerett og fullmakt
Hver andelseier har en stemme på generalforsamlingen. Hver andelseier kan
møte ved fullmektig på generalforsamlingen, men ingen kan være fullmektig
for mer enn en andelseier. For en andel med flere eiere kan det bare avgis
en stemme.
9-7 Vedtak på generalforsamlingen
(1) Foruten saker som nevnt i punkt 9-4 i vedtektene kan ikke
generalforsamlingen fatte vedtak i andre saker enn de som er bestemt angitt
i innkallingen.
(2) Med de unntak som følger av borettslagsloven eller vedtektene her fattes
alle beslutninger av generalforsamlingen med mer enn halvparten av de
avgitte stemmer. Ved valg kan generalforsamlingen på forhånd fastsette at
den som får flest stemmer skal regnes som valgt.
(3) Stemmelikhet avgjøres ved loddtrekning.
7
- Inhabilitet, taushetsplikt og mindretallsvern
10-1 Inhabilitet
(1) Et styremedlem må ikke delta i styrebehandlingen eller avgjørelsen av
noe spørsmål der medlemmet selv eller nærstående har en framtredende
personlig eller økonomisk særinteresse.
(2) Ingen kan selv eller ved fullmektig eller som fullmektig delta i en
avstemning på generalforsamlingen om avtale med seg selv eller nærstående
eller om ansvar for seg selv eller nærstående i forhold til laget. Det samme
gjelder avstemning om pålegg om salg eller krav om fravikelse etter
borettslagslovens §§ 5-22 og 5-23.
10-2 Taushetsplikt
Tillitsvalgte, forretningsfører og ansatte i et borettslag har plikt til å
bevare taushet overfor uvedkommende om det de i forbindelse med virksomheten
i laget får vite om noens personlige forhold. Dette gjelder ikke dersom
ingen berettiget interesse tilsier taushet.
10-3 Mindretallsvern
Generalforsamlingen, styret eller forretningsfører kan ikke treffe
beslutning som er egnet til å gi visse andelseiere eller andre en urimelig
fordel til skade for andre andelseiere eller laget.
- Vedtektsendringer og forholdet til borettslovene
11-1 Vedtektsendringer
(1) Endringer i borettslagets vedtekter kan bare besluttes av
generalforsamlingen med minst to tredjedeler av de avgitte stemmer.
(2) Følgende endringer av vedtektene kan ikke skje uten samtykke fra
boligbyggelaget, jf borettslagslovens § 7-12:
– vilkår for å være andelseier i borettslaget
– bestemmelse om forkjøpsrett til andel i borettslaget
– denne bestemmelse om godkjenning av vedtektsendringer
11-2 Forholdet til borettslovene
For så vidt ikke annet følger av vedtektene gjelder reglene i lov om
borettslag av 06.06.2003 nr 39. jf lov om boligbyggelag av samme dato